Договор найма квартиры. Основные особенности договора.

Найм квартиры регулируется специальными нормами закона, в  Гражданском кодексе РФ существует раздел, посвященный этому виду договоров. Однако договор, в соответствии с которым стороны сдают/снимают квартиру, они зачастую именуют «договором аренды», что представляется неверным с законодательной точки зрения. Все-таки договор найма обладает специфическими признаками и предполагает специальные (не предусмотренные для договора аренды) права и обязанности. Рассмотрим, в чем же заключается специфика договора найма квартиры.

В договоре найма стороны именуются наймодателем и нанимателем. В качестве наймодателя может выступать любое лицо (физическое или юридическое), если оно является собственником квартиры, или уполномочено распоряжаться квартирой от имени собственника.  Отдельный подвид договора найма – социальный найм, в котором наймодателем выступают государственные или муниципальные органы. Только гражданин может выступать нанимателем квартиры. Юридическое лицо также вправе снимать квартиру, но на основании договора аренды и только в целях проживания в ней граждан (работников, иных лиц). Таким образом, квартира может использоваться только для проживания в ней, иное использование  будет противоречить закону.

При заключении договора в нем должны быть перечислены граждане, которые будут пользоваться квартирой вместе с нанимателем. Их последующее вселение возможно только с согласия наймодателя. При этом должна учитываться норма общей площади в квартире на одного человека. Правила о согласии наймодателя и норме жилой площади не распространяется на ситуацию с вселением несовершеннолетних детей.

Граждане, проживающие с нанимателем, пользуются ровно такими же правами, что и сам наниматель. Однако предусмотрена законом еще и такая категория жильцов, как «временные». Они вправе жить в квартире сроком до 6 месяцев с согласия всех постоянно проживающих в квартире лиц. Согласия наймодателя на вселение таких жильцов не требуется, необходимо просто уведомить его. Отказать во вселении наймодатель может только в одном случае: если не позволит норма площади на человека.

По умолчанию текущий ремонт квартиры является обязанностью нанимателя, а капитальный – наймодателя. Однако, договором может быть установлено и иное распределение обязанностей.

Специальные нормы закон предусматривает и в отношении срока действия договора. Он не может быть заключен на срок свыше 5 лет. Однако, если срок действия не прописан в договоре, то он по умолчанию будет считаться заключенным на 5 лет. Чтобы избежать такого длительного срока действия договора, в нем разумно прописать конкретный срок, а впоследствии продлить его в случае необходимости.

Наниматель с согласия всех граждан, проживающих с ним в квартире, вправе отказаться от договора в любой момент, о чем обязан уведомить наймодателя за 3 месяца. Наймодатель права на одностороннее расторжение договора лишен. Договор по его требованию может быть прекращен только судом и только при существенном нарушении нанимателем своих обязанностей.

Подвид договора найма – краткосрочный найм – это найм на срок до года. В случае заключения краткосрочного найма наниматель не обязан испрашивать согласия наймодателя на вселение в квартиру жильцов (как постоянных, так и временных).